Fazendo jus ao nome, a Plano&Plano (PLPL3) passou os últimos três anos se ‘planejando e planejando’ para abocanhar os clientes que agora estão dentro da nova faixa 4 do Minha Casa Minha Vida (MCMV) — que, vale lembrar, só saiu do papel em maio de 2025.
Em entrevista ao Seu Dinheiro, o CFO da empresa, João Luís Ramos Hopp, afirma que bem antes da ampliação do programa se concretizar, a companhia já vinha desenhando estratégias para abocanhar o cliente que compra imóvel de até R$ 500 mil — valor que agora entra no MCMV, graças à expansão anunciada pelo governo este ano.
“Já faz três anos que a gente começou a mirar na chamada faixa 4, que ainda estava fora do programa, mas fazia parte do nosso mercado endereçável. Nesse período, compramos terrenos e aprovamos projetos para clientes que se encaixam nesse perfil”, diz o executivo.
Nesse contexto, a Unni — divisão da companhia voltada para imóveis de classe média — desponta como uma das grandes beneficiadas, pois já atuava acima da faixa 3, justamente no segmento que agora passou a ser contemplado pela faixa 4.
Vale lembrar que a faixa 4, que abrange famílias com renda de até R$ 12 mil, foi criada graças à liberação de recursos do Fundo Social do Pré-Sal para o Minha Casa Minha Vida.
Ainda assim, uma parte do mercado olha para esse avanço com certo pé atrás. O motivo é a dúvida sobre a continuidade do financiamento nos próximos anos. Embora os recursos estejam garantidos no Orçamento de 2025, não há sinal verde definitivo para 2026 em diante, e isso levanta questionamentos sobre a sustentabilidade do modelo no longo prazo.
Ao ser questionado sobre o futuro da faixa 4, Hopp se mostra confiante de que os recursos continuarão sendo direcionados para sustentar a expansão do programa nos próximos anos.
“A gente vê muito mais chance de a faixa 4 se tornar um produto permanente, com financiamento contínuo, do que ser algo passageiro, de apenas um ano. Hoje existe no Brasil uma consciência muito forte, em todas as esferas do Estado, sobre a importância das políticas de habitação”, afirma.
Ele ainda reforça que, na visão dele, o Fundo Social deve seguir como fonte de financiamento para manter o avanço do programa.
No papo com o Seu Dinheiro, Hopp falou sobre o bom momento do Minha Casa Minha Vida e das construtoras populares, os riscos de uma possível taxação sobre investimentos como Letra de Crédito Imobiliário (LCI) e Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI), além das perspectivas para a Plano&Plano. Confira abaixo os principais destaques da conversa.
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O que esperar da Plano&Plano
As ações da construtora têm vivido dias de festa na bolsa de valores. Fora do Ibovespa, os papéis acumulam uma alta de 61% no ano até o fechamento da última segunda-feira (23). Inclusive, PLPL3 tem sido apontada com uma das ações mais baratas para entrar no rali das construtoras populares agora, segundo analistas do Itaú BBA.
Mas, apesar do hype relacionado à faixa 4, a Plano&Plano expandiu sua atuação em todas as faixas do programa — o que, segundo analistas, ajuda a impulsionar o desempenho das ações, dado o bom momento do MCMV.
Com atuação bastante focada na cidade de São Paulo (SP), Hopp afirma que a empresa estuda ampliar sua atuação para mais municípios da região metropolitana em uma possível avenida de crescimento da companhia.
“Expansão regional na região metropolitana de São Paulo, para nós é quase como uma extensão da operação local e não necessariamente expandiremos, mas estudamos novas oportunidades”, diz.
Como exemplo desse movimento, a companhia já lançou projetos em São Bernardo do Campo, onde ainda possui terrenos disponíveis, observa oportunidades em Guarulhos e tem um lançamento programado para este mês em Barueri.
Mas o executivo explica por que as coisas não são tão simples quanto parecem para a expansão das atividades, especialmente quando o assunto é a habitação popular:
“A legislação da cidade de São Paulo é muito apropriada para habitação de interesse social. Mas cada uma das cidades ao redor têm sua legislação própria. Então, temos que entender a viabilidade dos produtos nesses municípios”, destaca.
Além disso, a companhia também tem se beneficiado com o alinhamento entre os incentivos federais, estaduais e municipais para a habitação social.
O CFO também destaca o Pode Entrar, programa habitacional da Prefeitura de São Paulo que compra diretamente imóveis de construtoras e os destina às famílias cadastradas pelo governo municipal.
“Assim, o cliente paga um tanto mais barato que o Minha Casa Minha Vida. Isso porque é um apartamento que não tem esforço comercial. As incorporadoras não têm que investir na área comercial, em marketing, em corretora, etc. Então, o preço fica um pouquinho mais barato”, explica.
Além do Minha Casa Minha Vida
Apesar de a esmagadora maioria dos produtos da Plano&Plano se enquadrarem no MCMV, a empresa tem alguns projetos pontuais fora do escopo do programa — como é o caso do NID Alphaville, o empreendimento de alto padrão no bairro de elite em Barueri (SP), com apartamentos de até 189 m².
Sobre isso, o CFO reforça: “Estamos sempre em busca de novas oportunidades. Nesse caso, o terreno é muito bom e nós compramos, e agora se tornou nosso lançamento de junho. Ele é um degrau acima da classe média. Então, é um ponto fora da curva, mas muito bom para nós, com um VGV [Valor Geral de Vendas] de R$ 850 milhões”.
A possível taxação de LCIs e CRI
Justamente por ter alguns produtos pontuais fora do MCMV, Hopp se mostra desgostoso com a proposta do governo de taxar as Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) e Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), hoje isentos de Imposto de Renda.
Cabe lembrar que esses instrumentos são usados pelas empresas da construção civil fora do programa habitacional para viabilizar seus empreendimentos.
“Ou seja, qualquer aumento de custo — seja pela inflação na construção, seja pela tributação sobre as fontes de financiamento, como LCI e CRI — inevitavelmente acaba repassado para o preço final. Se o custo sobe, o preço do imóvel também sobe”, afirma.
O CFO ainda reforça que qualquer medida que onere esse tipo de funding é prejudicial para viabilizar um preço acessível para o cliente final. “Na prática, você encarece o financiamento para o incorporador, que precisa desse recurso para tocar as obras”, diz.
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