“A MRV voltará a ser a estrela do mercado imobiliário”. Foi assim que Rafael Menin deu o pontapé inicial no MRV Day. Antes mesmo de qualquer pergunta, o próprio CEO fez uma mea culpa e admitiu que a companhia tem passado por um período sombrio nos últimos anos.
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“Parte foi culpa do cenário macro, mas nós também não fizemos um bom trabalho”, afirmou no evento que aconteceu nesta quarta-feira (16). E ele ainda prometeu: “em pouco tempo a empresa voltará a ser a estrela do setor”.
Para tal, a companhia foca em três frentes: excelência operacional, alocação de capital e rentabilidade. Na véspera, a empresa divulgou os números da prévia operacional do primeiro trimestre de 2025 (1T25) que, abaixo, detalhamos.
No evento, Menin também falou sobre a ampliação do Minha Casa Minha Vida (MCMV) e destacou que a companhia é uma das principais beneficiadas pelo programa e que uma parcela “irrisória” do portfólio ficará de fora dos incentivos.
Durante o evento, os executivos da MRV também endereçaram uma das principais preocupações dos investidores em relação à companhia: a Resia, subsidiária da companhia nos EUA. Menin descartou a venda da operação ou a entrada de um novo sócio — pelo menos por enquanto.
Abaixo, o Seu Dinheiro detalha os planos da incorporadora para o futuro.
As projeções da MRV (MRVE3) para 2025
Durante a apresentação, a companhia divulgou o guidance (projeções) para 2025, com um Valor Geral de Vendas (VGV) de R$ 11 bilhões. Veja os números apresentados:
| Indicador | MRV Incorporação | Resia | MRV & Co |
| ROL (Receita operacional líquida) | R$ 9,5 a 10,5 bilhões | ||
| Margem Bruta | 29% a 30% | ||
| Geração de Caixa | R$ 500 milhões a R$ 700 milhões | US$ 270 milhões | R$ 2,1 bilhões* |
| Lucro Líquido | R$ 650 milhões a R$ 750 milhões |
Como a MRV quer voltar à “era de ouro”
Para reconquistar o coração dos investidores, a MRV está focada em melhorar a eficiência operacional e a alocação de recursos. Basicamente, gastar o dinheiro melhor.
A intenção é reduzir imobilizações desnecessárias e direcionar investimentos para áreas com maior retorno e escalabilidade.
Segundo apresentação divulgada pela companhia, a estratégia prevê a produção de 40 mil unidades habitacionais por ano com aproximadamente 200 canteiros de obras — uma redução de 22% — e cerca de 13,5 mil colaboradores, número 10% menor que o atual.
O plano inclui forte padronização de projetos e materiais, além da linearização dos processos desde a prospecção de terrenos até o início das obras. O objetivo é reduzir custos, acelerar ciclos de produção e manter a qualidade.
Quando a MRV padroniza seus projetos — usando os mesmos tipos de plantas, materiais, processos e métodos construtivos — ela consegue repetir essas soluções em diferentes empreendimentos sem ter que redesenhar ou reinventar cada obra.
É como montar um quebra-cabeça com peças já conhecidas, e isso ajuda a baixar o CPV (Custo do Produto Vendido) — ou seja, o custo para construir e entregar cada unidade habitacional.
A companhia também destacou um movimento de simplificação geográfica, concentrando suas operações em regiões onde possui maior escala e eficiência.
A companhia, que atuava em 130 cidades, agora foca em 80 — dividindo-as em 28 núcleos regionais, estruturas organizacionais que agrupam operações da empresa por regiões geográficas específicas.
Além disso, algo que vem tirando o sono dos executivos da MRV é o estoque pago de terreno não lançado. Em outras palavras, ativos que ainda não geram receita. O estoque chega a quase R$ 2,6 bilhões hoje.
Isso é um problema porque, enquanto o terreno não é lançado e convertido em produto à venda, ele não gera receita nem lucro. Isso prejudica os indicadores de rentabilidade da empresa, como ROIC (Retorno sobre o Capital Investido) e ROE (Retorno sobre o Patrimônio Líquido).
A meta é fazer esse número cair para R$ 1 bilhão até 2029. Para isso, a companhia quer usar e abusar dos lançamentos, mas também apostará na venda de terrenos.
A pedra no caminho dourado: Resia
Uma das grandes responsáveis pelo aumento da alavancagem e queima de caixa da companhia de uns anos para cá, a Resia ainda representa um desafio para a MRV.
A operação multifamily na Terra do Tio Sam passou por um processo de reestruturação após ser impactada por um cenário macro ruim nos EUA — especialmente pelos juros significativamente mais altos que o esperado —, o que forçou desembolsos maiores do que o planejado para realização dos projetos.
O CEO da MRV negou qualquer movimento para a venda da Resia e também afastou a possibilidade de um novo sócio.
Para ele, isso poderia ser um tiro no pé, dado que a companhia seria vendida por um valor menor do que ela efetivamente vale, dado o momento e as condições de mercado.
Fora que ele ainda diz acreditar bastante na tese da companhia. Por isso, a aposta é uma Nova Resia. Em outras palavras, uma Resia menor.
O foco é desalavancagem, com a venda de US$ 800 milhões, que deve gerar uma desalavancagem de US$ 480 milhões. Além disso, a nova Résia exige redução da operação — limitando os projetos para dois ao ano — e diminuição da estrutura.
Para 2025, a dívida líquida esperada é de US$ 369 milhões. Veja abaixo como está a situação de ocupação dos empreendimentos da Resia nos EUA.
Cabe lembrar que a valorização dos empreendimentos da Resia está diretamente ligada à taxa de ocupação: quanto mais unidades alugadas, maior o valor de mercado do ativo.
Isso é crucial porque a MRV busca vender esses ativos em bloco (portfolio sales) para fundos ou investidores institucionais. Uma ocupação alta facilita e valoriza a venda.
Fonte: MRV
A faixa 4 do Minha Casa Minha Vida
Sobre a Faixa 4 do Minha Casa Minha Vida, o CEO afirma que a empresa irá aproveitar, mas por meio de produtos que já estão em estoque e que seriam destinados para Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE).
O CFO, Ricardo Paixão, explica a decisão ao destacar que a empresa não pode mudar toda a estratégia que demora a ser maturada a cada nova notícia.
“A linha de financiamento da Faixa 4, com juros de 10,5%, faz sentido hoje, com a Selic acima dos 14%. Mas talvez em dois anos as pessoas nem precisem disso, já os juros devem cair”, disse em conversa com os jornalistas.
A empresa diz estar mais focada na ampliação das faixas 1, 2 e 3 do programa. “Nós somos a companhia com maior exposição ao Minha Casa Minha Vida, uma parcela mínima ficará de fora”, ressalta Rafael Menin.
| Faixa | Renda Limite Atual | Nova Renda Limite |
| Faixa 1 | R$ 2.640 | R$ 2.850 |
| Faixa 2 | R$ 4.400 | R$ 4.700 |
| Faixa 3 | R$ 8.000 | R$ 8.600 |
A prévia do 1T25
Na véspera do evento, a MRV divulgou a prévia operacional do primeiro trimestre de 2025. Na visão do BTG Pactual, os números apresentados foram fracos — o que pode estar por trás do fato de que a ação abriu o dia em queda de 2,53%, mas virou para alta ainda pela manhã. No fechamento do dia, a alta foi de 3,02%.
Apesar de a MRV ter acelerado os lançamentos — que somaram R$ 2,88 bilhões, alta de 81% na comparação anual e 30% acima do previsto —, o consumo de caixa veio maior do que o esperado.
O desempenho nos lançamentos foi puxado pelo programa Minha Casa Minha Vida, com R$ 2,75 bilhões, e mais R$ 142 milhões no segmento de renda média. As vendas líquidas avançaram 2% em um ano, para R$ 2,19 bilhões, levemente abaixo das projeções.
A companhia informou que as vendas poderiam ter sido cerca de R$ 320 milhões maiores, mas um revés com repasses para programas regionais no Amazonas e no Ceará afetaram essa linha do resultado — que deve se recuperar no 2º trimestre. A MRV afirma que cerca de 1.400 unidades não foram transferidas por esse motivo.
A velocidade de vendas (VSO) foi sólida, de 18%, frente aos 15% do mesmo período de 2024. O consumo de caixa chegou a R$ 94 milhões no 1T25, acima do esperado pelo mercado.
A maior parte veio das operações de baixa renda, com uma saída de R$ 125 milhões — mesmo após o reforço de R$ 77 milhões com securitizações. Já a Luggo, braço de imóveis multifamiliares, gerou R$ 6 milhões em caixa, enquanto a Urba, de loteamentos, consumiu R$ 26 milhões.
Já a produção de unidades da MRV Incorporação alcançou 9.454 no 1T25, o que representa um crescimento de 17,5% em relação ao mesmo período de 2024.
A Resia, subsidiária da MRV nos Estados Unidos, voltou a registrar queima de caixa no 1º trimestre: foram R$ 339 milhões negativos, revertendo a geração de R$ 74 milhões no 4T24.
O desempenho da divisão foi impactado principalmente pela ausência de vendas de projetos no período e por um ritmo estável de investimentos em novos empreendimentos, em linha com o trimestre anterior.
Na visão do BTG, apesar dos resultados fracos da MRV, o programa Minha Casa Minha Vida vive um de seus melhores momentos, o que deve sustentar a recuperação da lucratividade da companhia ao longo do tempo.
Os analistas reconhecem que reestruturações no setor costumam ser lentas. Com ações negociadas a 0,55 vez o valor patrimonial, o valuation de MRVE3 é considerado atrativo — embora faltem gatilhos de curto prazo para destravar valor.
Para a XP, os lançamentos acelerados da MRV no 1º trimestre mostram que a companhia mantém o apetite por crescimento, mas os desafios seguem no radar.
Apesar do avanço, os analistas da corretora destacam três pontos de cautela:
- A velocidade de vendas (VSO) segue abaixo da média recente;
- O cenário doméstico para geração de caixa continua instável;
- A subsidiária Resia ainda consome caixa em ritmo elevado.
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