Que a renda fixa oferece ótimos retornos com juros e inflação nas alturas, todo mundo sabe. Acontece que essa máxima também se aplica a uma classe específica dos Fundos Imobiliários (FIIs): os FIIs de papel.
Esses fundos investem principalmente em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), que são títulos de renda fixa lastreados em dívidas do setor imobiliário.
Quando os juros — medido pelo CDI — e a inflação — medida pelo IPCA — estão altos, os CRIs oferecem bons retornos nos títulos, que se convertem em dividendos elevados para os cotistas de FIIs.
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Neste momento, são justamente esses os fundos imobiliários preferidos pelo Santander.
No guia de FIIs do segundo trimestre, elaborado pelo analista Flávio Pires, o banco avaliou 42 ativos de vários segmentos e gestoras, cobertos pelo banco. Do total analisado, 28 fundos estão com recomendação de compra — e oito são FIIs de papel.
De acordo com o relatório, os FIIs de recebíveis imobiliários têm estimativa de retorno com dividendos (dividend yield) de até 14,7% no ano.
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FIIs de papel são destaque
A rentabilidade e o dividend yield (DY) histórico dos FIIs de papel são notáveis. A maior parte dos fundos apresenta estimativa acima de dois dígitos para o período acumulado de 12 meses.
O Kinea High Yield (KNHY11), por exemplo, tem um DY estimado em 14,7% em 12 meses; enquanto o VBI CRI (CVBI11) está com DY estimado em 14%.
Ambos os valores não chegam a superar os 15% ao ano da Selic atual, mas chegam perto.
Entretanto, é importante ter em mente que esses fundos estão expostos a títulos de renda fixa que são crédito privado, ou seja, estão expostos a riscos de crédito das empresas que emitiram a dívida.
A taxa básica em 15% pode parecer positiva para o retorno da renda, mas, na prática, é um juro que aperta a economia e aumenta o custo da dívida das empresas. O risco de inadimplência e eventos de crédito é grande — e já aconteceu com alguns FIIs.
Dos 12 FIIs de papel analisados pelo Santander no guia, pelo menos dois receberam recomendação de venda: o Hectare CE (HCTR11) e o Devant Recebíveis Imobiliários (DEVA11).
FIIs de papel com recomendação de compra pelo Santander:
| Código | Valor da cota (R$)* | Ágio/Deságio da cota | DY estimado (12 meses) |
|---|---|---|---|
| KNIP11 | 90,51 | -1,8% | 11,5% |
| KNCR11 | 103,45 | +1,6% | 14,5% |
| MXRF11 | 9,43 | -0,1% | 13,0% |
| KNHY11 | 101,50 | +2,2% | 14,7% |
| HGCR11 | 92,49 | -5,2% | 13,4% |
| MCCI11 | 85,18 | -9,7% | 12,7% |
| RBRR11 | 86,60 | -6,2% | 12,5% |
| CVBI11 | 83,10 | -9,9% | 14,0% |
Fonte: Santander
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FIIs de outros setores
Os demais segmentos são chamados de FIIs de tijolo, por investirem diretamente em imóveis físicos: escritórios, galpões logísticos, shoppings e prédios comerciais.
Dentro dessa classificação, o Santander não recomendou compra para nenhum dos fundos de escritórios. Os seis analisados receberam a recomendação de “manter”.
Já o segmento de logística teve cinco recomendações de compra, atrás somente do setor de recebíveis. Gigantes como CSHG Logística (HGLG11) e BTG Logística (BTLG11) são “compra” pelo banco, com DY estimados de 8,4% e 9,3%, respectivamente.
No setor de shoppings centers, XP Malls (XPML11) e HSI Malls (HSML11) são escolhas do Santander para recomendação de compra, porém, o setor enfrenta desconfiança do mercado em relação a vacância e capacidade de pagamento das lojas no médio prazo.
Por fim, há os híbridos e os hedge funds, setores que podem investir em imóveis físicos e em títulos de dívida — e no caso dos hedge funds, em outros ativos também, como ações e outros fundos.
A maleabilidade da estratégia é vista com bons olhos pelos analistas, entretanto, a mesma ponderação em relação ao risco de crédito dos CRIs é aplicada para esses fundos também. É importante ter clareza de todos os ativos que são investidos antes de comprar uma cota.
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FIIs de outros setores com recomendação de compra pelo Santander:
| Setor | Código | DY estimado (12 meses) |
|---|---|---|
| Shoppings | XPML11 | 10,50% |
| Shoppings | HSML11 | 9,20% |
| Logístico | BRCO11 | 9,50% |
| Logístico | BTLG11 | 9,30% |
| Renda urbana | TRXF11 | 12% |
| Renda urbana | HGRU11 | 9,20% |
| Híbridos | GARE11 | 11,80% |
| Híbridos | KNRI11 | 8,50% |
| Hedge Fund | BTHF11 | 12,80% |
| Hedge Fund | KNHF11 | 12,60% |
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