Para o CFO da MRV (MRVE3), faixa 4 do MCMV veio para ficar: “Talvez este seja o melhor momento da história do programa”

“Talvez estejamos vivendo o melhor momento da história do Minha Casa Minha Vida, do ponto de vista da capacidade de compra do cliente”. Esta é a visão do CFO da MRV (MRVE3), Ricardo Paixão.

Com a faixa 4 do Minha Casa Minha Vida, a exposição da construtora ao programa habitacional agora é praticamente total. Como explica Paixão: “antes cerca de 17% dos nossos produtos ficavam fora do programa, mas agora quase tudo está dentro. Apenas 2% não se encaixam”.

A nova faixa atende famílias com renda mensal entre R$ 8 mil e R$ 12 mil e foi criada graças à liberação de recursos do Fundo Social do Pré-Sal para o programa. 

Contudo, parte do mercado encara esse avanço com ceticismo, devido à incerteza quanto à continuidade do financiamento nos próximos anos. Apesar da aprovação dos recursos no Orçamento de 2025, ainda não há garantias para os anos seguintes, deixando um ponto de interrogação sobre a sustentabilidade do modelo a partir de 2026.

Sobre essas incertezas da faixa 4, Paixão se mostra confiante de que a ampliação veio para ficar e que os recursos do fundo do pré-sal continuarão sendo utilizados para financiar a iniciativa no futuro.

“Acho que todos estão vendo a importância do programa e desse funding, que surge em um momento importante, porque estamos vendo uma situação onde esse financiamento tem o potencial de suprir ou até substituir a falta da caderneta de poupança”, explica o CFO. 

Isso porque a poupança, que também é uma fonte de financiamento para o setor de construção civil, se tornou um recurso escasso diante dos juros elevados no país, segundo o executivo. 

“Com a queda do funding da poupança e o aumento da taxa de juros, a criação da faixa 4 surge como uma resposta a essa realidade, oferecendo um financiamento mais barato do que o disponível no mercado”, explica Paixão. 

Mas ele faz um alerta: “O que pode acontecer é, com um pouco de responsabilidade fiscal [do governo], os juros voltem a cair. Se a Selic ficar abaixo dos 10%, os recursos poderiam voltar para a poupança e o financiamento imobiliário voltaria para um patamar entre 9% e 10%, o que é oferecido pela faixa 4. Nesse caso, ela deixaria de ter tanta importância”.

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Confira abaixo os principais pontos da conversa do Seu Dinheiro com Ricardo Paixão, CFO da MRV. 

Os planos para a faixa 4 do Minha Casa Minha Vida

Quando questionado sobre novos projetos voltados para a faixa 4, o executivo diz: “o nosso negócio é de longo prazo. Agora, não estamos comprando terreno para desenvolver projetos na faixa 4 daqui a dois anos”. 

No entanto, ele destaca que a empresa já possui um estoque com terrenos adequados para a nova faixa. “A gente tem bastante coisa no nosso landbank que já é aderente à faixa 4″, explica Paixão. 

A estratégia da MRV tem sido seguir o ritmo de lançamentos já planejados para o ano, mas com uma mudança importante: em vez de basear a contratação e o lançamento de imóveis nos recursos da caderneta de poupança — com o Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) — , a empresa se sente ainda mais animada porque o potencial de compra dos clientes cresce com a nova faixa.

“Então, isso faz com que a gente tenha mais apetite para poder lançar os projetos”, explica. 

Ele também afirma que a novidade ganhou os holofotes, mas não é a única que anima o setor: “A gente vê um poder de compra muito bom nas faixas 1, 2 e 3, além da que foi lançada este ano”, diz. Inclusive, o CFO diz que, apesar da importância da ampliação do programa, o foco da empresa hoje está nas faixas 2 e 3. 

O que esperar da MRV daqui para a frente

Sobre o que o investidor pode esperar da MRV daqui para frente, o CFO deixa claro que o objetivo da companhia hoje é retomar a rentabilidade. O guidance para 2025 divulgado pela empresa mostra uma série de iniciativas nesse sentido.

Esses planos vêm no sentido de recuperar a “era de ouro” da empresa, depois de uma severa crise no período pós-pandemia, marcada por uma aceleração da alavancagem e queima de caixa. Ela foi causada por uma combinação de fatores econômicos e operacionais. 

Um deles foi o aumento dos custos de construção civil devido à inflação pós-pandemia — que atingiu um pico de 40% à época. A empresa foi mais conservadora do que deveria ao repassar os custos para os preços finais, o que afetou sua margem de lucro e fez com que tivesse uma rentabilidade menor do que sua média histórica.

A MRV também acumulou uma dívida líquida alta, que se tornou mais onerosa com a elevação das taxas de juros após o período de emergência sanitária.

Agora, a empresa está focada em virar o jogo, e divulgou ao mercado uma série de iniciativas para “enxugar o balanço” e retornar aos tempos áureos. Para tal, foca em três frentes: excelência operacional, alocação de capital e rentabilidade.

Nesta reportagem, você pode conferir mais detalhes sobre os planos da MRV para “enxugar o balanço”.

E o desempenho da Resia? 

Uma das grandes responsáveis pelos problemas da MRV, a Resia ainda representa um grande desafio para a companhia. Trata-se de uma subsidiária nos EUA com foco na construção e venda de prédios residenciais para locação.

A Resia sofreu impactos significativos com o início da elevação das taxas de juros nas terras norte-americanas, o que afetou diretamente seus resultados — enquanto a MRV já vinha sofrendo com os problemas mencionados acima. 

Isso forçou desembolsos maiores do que o planejado pelo conglomerado para realização dos projetos. No primeiro trimestre deste ano, por exemplo, a subsidiária foi um dos grandes destaques negativos do balanço da MRV, na visão do mercado.

Sobre ela, Paixão é direto: “A visão que as pessoas terão da Resia daqui para a frente é bem mais confortável”. Para o executivo, isso deve acontecer por alguns motivos.

O primeiro deles é o foco na desalavancagem — você também pode conferir como a MRV pretende fazer isso no guidance para 2025 nesta reportagem.

“O segundo: temos um modelo bem mais asset light, baseado em algumas cobranças de fee [comissão]. Ou seja, a gente vai receber algumas taxas por incorporação e taxa por construção. Um modelo onde eu tenho menos capital empregado, onde as dívidas são garantidas pelo investidor, e não por nós”.

Assim, o financiamento das obras e projetos não ficará diretamente garantido pela Resia, mas, sim, pelos investidores externos que aplicam dinheiro nela. Isso reduz o risco financeiro para a empresa, que não precisa comprometer seu próprio balanço para garantir as dívidas, transferindo parte do risco para terceiros.

Quando questionado sobre o impacto dos juros elevados nos EUA — que hoje estão entre 4,25% e 4,50% ao ano —, Paixão diz esperar que a taxa básica caia na terra do Tio Sam. 

“A gente tem a expectativa de que os juros caiam por lá. A grande dúvida é quando isso vai acontecer. Como priorizamos a desalavancagem, a gente precisa cumprir o plano de venda dos ativos, e isso vai acontecer independentemente da taxa de juros”, afirma. 

Cabe destacar que o plano para reduzir o endividamento da subsidiária passa pela venda de US$ 800 milhões em ativos, que deve gerar uma desalavancagem da ordem de US$ 480 milhões. 

“Quanto mais baixa a taxa de juros, melhor vai ser, né? Quanto mais a gente conseguir segurar para poder vender os ativos, melhora o valor pelo qual aquele ativo será vendido. Mas a preocupação principal é realmente a desalavancagem da operação norte-americana”, afirma. 

Para 2025, a dívida líquida esperada é de US$ 369 milhões.

E as ações MRVE3? 

Apesar da alta de cerca de 11% no ano, as ações da MRV acabaram ficando para trás no rali das construtoras populares — com empresas saltando até 100% em 2025 —, apesar da recomendação de compra por diversas casas.

Isso se dá justamente por causa dos pontos que levaram a empresa à crise no passado e que estão sendo trabalhados pela companhia ainda hoje.

Basicamente, segundo analistas, o mercado precisa ver uma continuidade na geração contínua de caixa recorrente do core business e a execução do plano de redução da operação da Resia dando resultados consistentes. Até lá, um certo ceticismo paira sobre a ação, o que explica por que ela está para trás no rali.

Para o CFO, o investidor precisa ver para crer. “O investidor brasileiro está muito focado no curto prazo. Por isso, é fundamental que ele veja os efeitos da nossa desalavancagem, o que já vem dando resultados positivos. Quanto à Resia, o que importa agora é observar a execução do nosso plano de desalavancagem, que está sendo seguido conforme o esperado”, afirma Paixão. 

As recomendações para a ação

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