Após anunciar a maior emissão de cotas da sua história, o fundo imobiliário TRX Real Estate (TRXF11) vai usar esse dinheiro para abocanhar 13 imóveis de uma vez só.
Segundo documento enviado pelo fundo à Comissão de Valores Mobiliários (CVM), todos os ativos estão localizados na região metropolitana de São Paulo. Já o valor total da aquisição será mais ou menos a metade do valor de R$ 1 bilhão levantado no início de maio: R$ 537,7 milhões.
Além disso, o cap rate médio (taxa de capitalização média) estimado é de 8%, acima das vendas recentes feitas pela gestora.
“Essa é uma das transações mais emblemáticas da história do fundo. Estamos aumentando a exposição do fundo à principal região metropolitana do Brasil, com imóveis maduros e localizados em áreas adensadas”, afirma, em nota, Gabriel Barbosa, sócio e gestor da TRX.
O executivo informa ainda que o preço por metro quadrado pago na transação é “consideravelmente menor do que o valor patrimonial dos imóveis que já fazem parte da carteira do TRXF11”, diz.
Com a compra, o TRXF11 turbina não apenas a carteira de ativos, mas também de inquilinos. Isso porque os imóveis são ocupados por grandes empresas, como Assaí Atacadista, Grupo Pão de Açúcar, Extra, Delboni e Coop.
Porém, vale lembrar que o Assaí, o Grupo Pão de Açúcar e o Extra já compõem a carteira de locatários do FII. Em outras palavras, a aquisição aumentará a concentração nesses inquilinos.
Segundo relatório gerencial de abril, as varejistas representam, respectivamente, 29,81%, 13,67% e 2,86% da receita de aluguel do TRXF11 por inquilino.
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Reforçando o portfólio: uma estratégia do TRXF11
Os contratos dos imóveis adquiridos pelo fundo são típicos, mas o prazo médio ainda assim é elevado, de 14,88 anos.
Atualmente, cerca de 85% da receita do TRXF11 vem de contratos atípicos — ou seja, que possuem prazos longos, sem revisional no meio do período de locação e com multas altas de rescisão. Segundo a gestora, essa característica possibilita uma forte proteção jurídica aos cotistas.
Porém, os novos contratos não contam com período de carência e passarão por reajustes regulares, a cada três anos, segundo a variação do IGP-M. “Estamos pagando um preço abaixo do valor de mercado. Por isso, vislumbramos a possibilidade de revisionais positivas que maximizem o resultado do portfólio”, afirmou a TRX ao Seu Dinheiro.
Entre os novos ativos que passam a fazer parte do FII, estão inclusos lojas “big box”, postos de gasolina e um laboratório. Com a aquisição, o TRXF11 passa a ter 68 imóveis e um valor investido de R$ 3,82 bilhões, o que representa um aumento de 16%.
Além disso, a área bruta locável (ABL) do fundo avança 17%, para quase 654 mil metros quadrados. A operação também reduz a alavancagem do TRXF11, que passa de 35,30% para 29,41%.
Segundo a TRX, a operação está alinhada à estratégia do fundo de “reciclar ativos e fortalecer a geração de renda por meio de contratos sólidos e imóveis com alto potencial de valorização”, afirmam. Além disso, destacam que a transação contribui para melhorar os indicadores financeiros do TRXF11.
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