Com uma dívida estimada em R$ 1,8 bilhão, a SouthRock enfrenta dificuldades para dar início à recuperação judicial (RJ) e o impasse está pesando sobre o fundo imobiliário Riza Akin (RZAK11).
O BB Investimentos (BB-BI) tem perspectiva neutra para o FII. Segundo o analista André Oliveira, os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) da SouthRock presentes no portfólio do fundo enfraquecem sua avaliação.
O RZAK11 possui três títulos da companhia na carteira: os CRIs da Starbucks III, IV e V. Desde que a SouthRock entrou com pedido de RJ em outubro de 2023, a empresa de private equity se desfez de negócios, incluindo a Starbucks.
Porém, os CRIs da Starbucks, que não estão no processo de RJ, ainda dependem de uma decisão judicial para que a empresa faça o pagamento parcial dos títulos.
Os CRIs possuem como garantia aproximadamente R$ 3 milhões em cessão fiduciária de recebíveis de cartão de crédito, porém cobrem apenas parte do saldo devedor. De acordo com o relatório gerencial de dezembro, o saldo total dos certificados era de R$ 50.189.723,28.
Assim, na visão do BB-Investimentos, há um potencial de inadimplência no pagamento dos títulos.
Além disso, a instituição também indica que a carteira High Yield — com bom retorno e alto risco — do FII pode enfrentar aumento da inadimplência devido ao cenário macroeconômico “mais desafiador” e ciclo de alta dos juros.
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Não é tão ruim assim…
Apesar dos problemas com a SouthRockk, o BB-Investimentos ainda enxerga o copo meio cheio. Para Oliveira, o RZAK11 possui uma carteira de CRIs bem diversificada, o que o torna “mais competitivo e resiliente”.
Atualmente, o portfólio do fundo é composto por 42 operações de CRI (81,2%) e 9 FIIs (18,8%).
Além disso, o analista destaca que a ausência de cotas subordinadas nos certificados e de exposição ao segmento de multipropriedades, que trouxe problemas para os pares na bolsa, também fortalecem o desempenho do FII.
Oliveira indica ainda que o RZAK11 possui um dividend yield (taxa de retorno de dividendos) bem superior à média dos FIIs do segmento de recebíveis imobiliários. O último rendimento anunciado foi de R$ 1,20 por cota, o que equivale a um dividend yield de 1,56% por mês.
Neste mês, as cotas do fundo apresentam uma alta de cerca de 1,7%, acumulando uma valorização de 2,79% nos últimos 12 meses. Já a relação entre o preço das cotas no mercado e o valor patrimonial (P/VP) do RZAK11 é de 0,89, ou seja, está sendo negociada com deságio de 11%.
O analista também enxerga que o fundo conta com potenciais ganhos adicionais às remunerações pré-acordadas. Recentemente, o RZAK11 revisou o guidance de distribuição para o primeiro trimestre de 2025, com um retorno entre R$ 1,10 e R$ 1,30.
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Além do RZAK11, os FIIs que brilham para o BB-Investimentos
Enquanto o RZAK11 foi rebaixado, outros três fundos imobiliários estão no radar do BB-BI. Os FIIs VBI Prime Properties (PVBI11), Tellus Properties (TEPP11) e Vinci Shopping Centers (VISC11) são avaliados com perspectivas positivas.
Em relação ao PVBI11, o analista indica que o fundo do segmento de lajes corporativas possui alta qualidade de ativos e de localização, com os empreendimentos tendo uma forte demanda devido à oferta reduzida nas regiões.
Além disso, o FII está com desconto em relação ao valor patrimonial e aos preços dos imóveis negociados na economia real. Em fevereiro, a cota do PVBI11 apresenta um avanço de cerca de 2%, mas acumula uma queda de 23,87% nos últimos 12 meses.
Já a relação P/VP é de 0,69, ou seja, a cota está com deságio de 31% em relação ao seu valor patrimonial.
Sobre o TEPP11, o destaque é a gestão ativa que, com a reciclagem dos ativos, vem gerando ganhos não recorrentes para compor a base de rendimentos.
Em 2024, o FII vendeu dois ativos do portfólio, o Edifício Timbaúba e o Edifício São Luiz, ambos com lucro e localizados em São Paulo. Os recursos foram utilizados para aquisições de dois novos imóveis na capital paulista, o Edifício FL 1355 e o Edifício GPA, com o pagamento parcelado pelos próximos anos.
Além disso, o TEPP11 também chama atenção com a vacância de seus ativos. Atualmente, o FII apresenta 100% de ocupação.
O VISC11, que atua no setor de shoppings, também é bem avaliado pela diversificação da carteira e a gestão ativa do portfólio. Oliveira avalia que o FII possui “boa ocupação e inadimplência e vacância controladas”.
O fundo ainda está sendo negociado com desconto em relação ao preço das cotas no mercado e o valor patrimonial, com um deságio de 23%. Neste mês, o VISC11 teve alta de cerca de 3,5% na B3, mas acumula desvalorização de 10% no último ano.
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